A reforma tributária aprovada recentemente no Brasil trouxe alterações no regime de tributação de holding patrimonial que recebe aluguel de imóveis. Essas mudanças afetam diretamente a estrutura de planejamento patrimonial, a gestão de ativos imobiliários e a eficiência fiscal dessas sociedades, que vinham sendo largamente utilizadas para proteção patrimonial e planejamento sucessório.
A seguir, faremos uma análise detalhada dos principais impactos, desafios e oportunidades trazidos pela nova legislação, considerando aspectos práticos e estratégicos para famílias e investidores que utilizam holdings para administrar seus imóveis.
O papel de holding patrimonial
As holdings patrimoniais são sociedades constituídas, em regra, sob a forma de sociedades limitadas ou anônimas, com o objetivo de concentrar a propriedade de bens imóveis e outros ativos, facilitando a gestão, a proteção do patrimônio e o planejamento sucessório.
No modelo anterior à reforma, essas estruturas eram amplamente utilizadas para locação de imóveis, pois permitiam uma carga tributária significativamente menor do que a tributação incidente sobre pessoas físicas.
Enquanto a pessoa física pode ser tributada pelo Imposto de Renda em alíquotas progressivas de até 27,5% sobre a receita de aluguel, a holding, tributada pelo regime do lucro presumido, enfrentava uma carga efetiva entre 11,33% e 14,53%, considerando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Esse diferencial tributário incentivou a migração de patrimônios imobiliários para holdings, que passaram a ser vistas não apenas como instrumentos de proteção patrimonial, mas também como mecanismos de eficiência fiscal.
A reforma tributária instituiu dois novos tributos:
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS); e
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Ambos substituirão tributos como PIS, COFINS, ICMS, IPI e ISS. Com isso, a tributação das receitas de aluguel de imóveis por holdings patrimoniais foi diretamente impactada. A alíquota efetiva combinada do IBS e CBS sobre as receitas de aluguel, que antes girava em torno de 14,53%, está projetada para aproximadamente 18% a 19% — um aumento relevante, mas ainda inferior à tributação da pessoa física.
A legislação prevê, contudo, redutores de base de cálculo para determinadas operações, especialmente na locação de imóveis residenciais, o que pode suavizar o impacto do aumento da alíquota. Por exemplo, há previsão de redução de 70% da alíquota para atividades de locação de bens imóveis próprios, o que pode trazer a carga efetiva para cerca de 8,4% em alguns casos, dependendo do enquadramento e da correta estruturação societária.
Outro ponto relevante é a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários relacionados a despesas com reformas, corretagem e manutenção dos imóveis, o que pode ser utilizado para mitigar parte do impacto do aumento da carga tributária. No entanto, a operacionalização desses créditos ainda depende de regulamentação e pode variar conforme o perfil da holding e a natureza dos contratos de locação.
A reforma também trouxe novidades para pessoas físicas que possuem muitos imóveis para locação. Caso a receita anual de aluguel ultrapasse determinados limites (R$ 240 mil para mais de três imóveis ou R$ 288 mil independentemente do número de imóveis), haverá equiparação tributária entre pessoa física e jurídica, o que torna a alternativa da holding ainda mais vantajosa para grandes locadores, mesmo com o aumento da carga tributária.
Considerações Finais
A reforma tributária representa um marco na tributação de holding patrimonial que recebe aluguel de imóveis no Brasil. Embora tenha trazido um aumento na carga tributária, a holding ainda se mostra vantajosa em relação à tributação da pessoa física, principalmente para grandes patrimônios e receitas elevadas.
O novo cenário exige um olhar atento para a reestruturação societária, a revisão de contratos e a maximização de créditos tributários, bem como uma análise criteriosa da viabilidade econômica das operações. O planejamento sucessório e a proteção patrimonial continuam sendo diferenciais importantes das holdings, mas agora complementados pela necessidade de eficiência fiscal e transparência contábil.
Em síntese, as holdings patrimoniais permanecem como instrumentos relevantes para a gestão de ativos imobiliários, mas exigem um novo patamar de planejamento diante das mudanças trazidas pela reforma tributária. O acompanhamento próximo da regulamentação e a busca por assessoria especializada serão essenciais para mitigar riscos, aproveitar oportunidades e garantir a perenidade do patrimônio familiar e empresarial.
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