A partir de 2026, quem recebe renda de aluguel no Brasil precisa ficar atento às mudanças significativas trazidas pela reforma tributária, pois a tributação sobre esse tipo de rendimento terá novas regras e impactos práticos tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
Base legal e cronograma
A Emenda Constitucional 132/2023 instituiu o IVA dual, dividido entre IBS (estadual e municipal) e CBS (federal), trazendo o princípio da não cumulatividade, alterações profundas na forma como locações e rendimentos são tributados e período de transição de 2026 a 2032, com extinção dos tributos antigos e prevalência das novas regras a partir de 2033.
A regulamentação complementar, como a Lei Complementar 214/2025, vem detalhando redutores, faixas e hipóteses específicas para locação, iniciando efeitos práticos já em 2026 e ajustando o tratamento para locação tradicional, locação por temporada e operações de pessoas jurídicas do segmento imobiliário.
Impactos para a pessoa física que recebe aluguel
Pessoas físicas que possuem até três imóveis ou têm receita anual de locação inferior a aproximadamente R$ 240 mil continuam pagando apenas imposto de renda sobre os aluguéis. Ultrapassando esses limites, a partir de 2026, a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e CBS, então não apenas paga IRPF, como passa a arcar com o IVA.
Inicialmente, as alíquotas de IBS e CBS começam de forma simbólica em 2026 e 2027, mas progridem até que, em 2033, estejam totalmente implementadas. Quando finalizado o período de transição, quem tem mais de três imóveis alugados, ou receita anual superior ao limite, será tributado integralmente e pode ver a carga total aproximar-se dos 19% a 27% sobre os rendimentos, dependendo do caso e dos redutores aplicáveis.
Um ponto positivo é que a legislação prevê a indexação do limite de R$ 240 mil ao IPCA, o que deve atualizar o valor ao longo do ano e evitar que os tradicionais reajustes de contrato de aluguel façam com que a pessoa física extrapole o limite e passe a ser contribuinte do IBS/CBS.
Tributação de aluguel na pessoa jurídica
Já para pessoas jurídicas, inclusive holdings patrimoniais, a reforma irá substituir PIS, Cofins, ISS e ICMS pela CBS e IBS, com alíquota base conjunta projetada em 28% e redutor setorial de 70% para locações de imóveis, resultando em carga efetiva de IVA próxima de 8,4%, dentro de uma carga total estimada entre 16% e 19% quando somados IRPJ e CSLL em estruturas usuais de lucro presumido.
Pequenas empresas com faturamento inferior a R$ 120 mil podem ter uma carga efetiva menor, estimada ao redor de 13,68%, mas ainda assim, a maioria dos casos irá demandar estudos personalizados e simulações para entender qual estrutura será mais estratégica: manter locação na pessoa física, criar holding, ou estruturar uma PJ clássica.
Empresas imobiliárias e holdings patrimoniais terão dificuldade de manter a rentabilidade no novo cenário, precisando revisar contratos, estratégias e sistemas de repasse para inquilinos.
Locação por temporada (short stay)
Outro aspecto importante diz respeito à locação por temporada ou short stay (AirBnB). Essa modalidade, para contratos de até 90 dias, passa a ser equiparada à hospedagem para fins de IVA, recebendo redutor menor (base reduzida em 40%) e podendo ter carga efetiva de quase 17% de CBS e IBS, além do imposto de renda.
Nesse contexto, a constituição de PJ ou o planejamento detalhado dos custos e créditos tributários ganha ainda mais peso na otimização da carga.
Alternativas e recomendações
É recomendável que investidores e proprietários revisem seus planejamentos fiscais, considerem transformação do modelo societário ou adaptação dos contratos para mitigar o impacto dos novos tributos.
O planejamento prévio permitirá aproveitar melhor possíveis redutores e créditos, minimizando perdas de rentabilidade ou impactos patrimoniais sobre famílias e empresas.
A mudança exige atenção estratégica de todos que vivem de aluguel ou investem em imóveis, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, especialmente considerando que os efeitos e custos começam a valer já em 2026.
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