A retenção de Imposto de Renda sobre o pagamento de aluguel depende, antes de tudo, de quem é o locador e quem é o locatário. A regra muda conforme a locação seja entre pessoas físicas, entre pessoas jurídicas ou mista — e, a partir de 2026, novas faixas de isenção e a reforma tributária trouxeram mudanças importantes que todo proprietário e inquilino precisa conhecer.
Neste guia atualizado, a TEC Contabilidade explica quando há retenção na fonte, quem é o responsável pelo recolhimento, qual o DARF correto e o que mudou em 2026.
Quem é locador e quem é locatário
Antes de entender a retenção, vale fixar dois conceitos:
- Locador — é o proprietário do imóvel, que o disponibiliza para locação e recebe o aluguel. É o beneficiário do rendimento.
- Locatário — é quem aluga o imóvel e paga o aluguel. É o responsável pelo pagamento.
A relação de locação pode ocorrer em quatro combinações, e cada uma tem um tratamento tributário diferente:
- Pessoa jurídica para pessoa jurídica
- Pessoa jurídica para pessoa física
- Pessoa física para pessoa jurídica
- Pessoa física para pessoa física
O que é o IRRF
O Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) é uma forma de antecipação do imposto que será apurado no ajuste anual. Sua principal característica é que a própria fonte pagadora — e não o beneficiário — fica responsável por calcular, reter e recolher o imposto.
No caso dos aluguéis, isso significa que, em determinadas situações, é o inquilino que precisa reter o imposto e repassá-lo à Receita, descontando o valor do aluguel pago ao proprietário.
De pessoa jurídica para pessoa jurídica
Quando tanto o locador quanto o locatário são pessoas jurídicas, não há retenção de IRRF, independentemente do regime tributário das empresas.
O aluguel é pago pelo valor integral, e a pessoa jurídica locadora (proprietária) é responsável por reconhecer essa receita e recolher os tributos conforme o seu regime — Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real.
De pessoa jurídica para pessoa física
Esse é o cenário em que a retenção realmente acontece. Quando uma empresa (locatária) aluga um imóvel de uma pessoa física (locadora), a empresa deve reter o IRRF a cada pagamento, como antecipação do imposto devido pelo proprietário.
O cálculo segue a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda. Veja um exemplo prático com um aluguel de R$ 3.000:
- Aluguel bruto: R$ 3.000,00
- IRRF retido (conforme tabela progressiva): a empresa calcula o imposto pela faixa correspondente
- Valor líquido pago ao proprietário: aluguel menos o imposto retido
O imposto retido deve ser recolhido por meio de DARF com o código 3208 (Aluguéis e Royalties Pagos à Pessoa Física), até o dia 20 do mês seguinte ao pagamento (último dia útil do segundo decêndio).
Além do recolhimento, a empresa locatária tem a obrigação de informar a retenção via EFD-Reinf (para pagamentos feitos a partir de setembro de 2023; a antiga DIRF valeu até os aluguéis pagos em 31/12/2024) e de fornecer ao proprietário o comprovante anual de rendimentos.
De pessoa física para pessoa jurídica
Quando uma pessoa física (locatária) aluga um imóvel de uma pessoa jurídica (locadora), não há retenção na fonte pela pessoa física.
Nesse caso, é a pessoa jurídica proprietária que reconhece a receita de aluguel e recolhe os tributos conforme o seu regime tributário. O inquilino pessoa física apenas paga o aluguel integral, sem nenhuma obrigação de retenção.
Vale destacar: manter o imóvel no nome de uma empresa pode ser vantajoso. Enquanto a pessoa física paga até 27,5% de IR sobre o aluguel, uma pessoa jurídica no Lucro Presumido costuma ter carga total entre 11% e 14% sobre a receita de locação — um dos motivos que levam muitos proprietários a constituir uma empresa para administrar imóveis.
De pessoa física para pessoa física
No aluguel entre pessoas físicas, não há retenção na fonte. A responsabilidade pelo imposto é inteiramente do locador (proprietário), que deve recolher mensalmente pelo carnê-leão.
O cálculo segue a tabela progressiva mensal, e o recolhimento é feito por DARF com o código 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O que mudou em 2026
Duas novidades importantes impactam diretamente quem recebe aluguel:
Isenção mensal de até R$ 5.000
A partir de 2026, rendimentos mensais de até R$ 5.000 ficaram isentos de Imposto de Renda. Na prática, quem recebe aluguel de pessoa física dentro desse limite — e não tem outros rendimentos que somados ultrapassem a faixa — pode não ter imposto a recolher pelo carnê-leão. Acima desse valor, o recolhimento mensal continua obrigatório.
Atenção: a isenção é avaliada considerando o conjunto dos rendimentos. Se o aluguel se soma a outras fontes de renda, o cálculo precisa ser feito sobre o total.
Reforma tributária (LC 214/2025)
A Lei Complementar nº 214/2025, parte da primeira fase da reforma tributária, trouxe novas diretrizes para a tributação de aluguéis no Imposto de Renda da Pessoa Física. As regras de apuração e enquadramento passaram a ser progressivamente padronizadas, e quem tem renda relevante de locação deve acompanhar de perto essas mudanças para não pagar imposto a mais nem cair na malha fina.
Resumo: há retenção ou não?
| Locatário (paga) | Locador (recebe) | Retenção? | Como recolher |
|---|
| PJ | PF | Sim | PJ retém — DARF 3208 |
| PF | PF | Não | Locador — carnê-leão (DARF 0190) |
| PF | PJ | Não | PJ locadora — conforme regime |
| PJ | PJ | Não | PJ locadora — conforme regime |
Pessoa física ou jurídica: qual vale mais a pena para alugar?
Se você tem imóveis para locação e está em dúvida sobre receber como pessoa física ou constituir uma empresa, a resposta depende do valor dos aluguéis, do número de imóveis e do seu conjunto de rendimentos. Para quem tem renda alta de locação, a economia ao migrar para pessoa jurídica pode ser expressiva.
É exatamente esse tipo de análise — pessoa física versus pessoa jurídica, regime tributário ideal, planejamento sucessório com imóveis — que a TEC Contabilidade faz para você.
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Apurar IR sobre aluguéis, reter o valor correto, gerar o DARF certo no prazo e cumprir as obrigações acessórias (EFD-Reinf) dá trabalho e qualquer erro custa caro. Na TEC Contabilidade, cuidamos de toda a apuração e ainda analisamos se vale a pena estruturar seus imóveis em uma pessoa jurídica para reduzir a carga tributária.
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Este conteúdo tem caráter informativo e reflete as regras vigentes em 2026. As faixas e regras do Imposto de Renda podem ser atualizadas pela Receita Federal — consulte um contador para o seu caso específico.