A retenção de Imposto de Renda sobre aluguel ainda gera dúvidas porque a obrigação muda conforme quem paga e quem recebe. Quando uma empresa paga aluguel a uma pessoa física residente no Brasil, normalmente há IRRF, EFD-Reinf e DARF. Quando o pagamento ocorre entre pessoas físicas, em regra não existe retenção pela fonte, mas o locador pode ter de recolher o carnê-leão. Já o aluguel pago a uma pessoa jurídica residente no país segue tratamento diferente.
Quando há retenção de Imposto de Renda sobre aluguel?
A situação mais comum de retenção ocorre quando o locatário é uma pessoa jurídica e o proprietário do imóvel é uma pessoa física residente no Brasil. A empresa locatária é a fonte pagadora e deve calcular o IRRF de acordo com a tabela progressiva mensal, descontar o imposto do valor pago ao locador, informar a operação na EFD-Reinf e efetuar o recolhimento.
A retenção não depende de o imóvel ser residencial ou comercial. O que determina a obrigação é, principalmente, a natureza do pagador e do beneficiário. Também não importa se o contrato foi negociado por uma imobiliária: é preciso identificar quem efetivamente paga ou credita o rendimento e quem atua apenas como intermediário.
Resumo das situações mais frequentes
| Quem paga | Quem recebe | Tratamento geral |
|---|
| Pessoa jurídica no Brasil | Pessoa física residente | Há IRRF pela tabela progressiva e informação na EFD-Reinf |
| Pessoa física no Brasil | Pessoa física residente | Não há IRRF; o locador apura carnê-leão quando devido |
| Pessoa jurídica no Brasil | Pessoa jurídica residente | Em regra, não há retenção sobre o aluguel nem EFD-Reinf por esse pagamento |
| Pessoa física no Brasil | Pessoa jurídica residente | Não há IRRF sobre o aluguel |
| Pagamento a residente no exterior | Pessoa física ou jurídica | Aplicam-se regras próprias de retenção; é necessária análise específica |
Empresa pagando aluguel a pessoa física
Quando uma empresa aluga um imóvel pertencente a uma pessoa física, deve calcular o imposto no momento do pagamento ou crédito do rendimento, observando o que ocorrer primeiro. O valor líquido entregue ao proprietário corresponde ao aluguel tributável menos o IRRF e outros descontos previstos no contrato.
O erro mais comum é pagar o aluguel integral e deixar que o proprietário recolha carnê-leão. Nesse cenário, a responsabilidade pela retenção é da empresa pagadora. O locador recebe rendimento de pessoa jurídica e utiliza o comprovante de rendimentos e as informações prestadas pela fonte em sua declaração anual.
Tabela progressiva mensal de 2026
A apuração parte da tabela progressiva mensal vigente em 2026. A base de cálculo é submetida às faixas abaixo:
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
Desde janeiro de 2026, a Lei nº 15.270/2025 também prevê redução do imposto mensal. Para rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal de até R$ 5.000, a redução pode zerar o imposto calculado; entre R$ 5.000 e R$ 7.350, a redução é decrescente. Acima desse limite, não há essa redução. O cálculo deve considerar as regras oficiais, as deduções aplicáveis e o conjunto de rendimentos pagos pela fonte.
Isso não significa que “aluguéis de até R$ 5 mil são sempre isentos”. O resultado depende dos rendimentos tributáveis considerados no mês, da base após deduções e do ajuste anual. A retenção mensal é uma antecipação do imposto que será apurado na declaração da pessoa física.
Quais valores podem reduzir a base do aluguel?
Quando suportados pelo locador e devidamente comprovados, podem ser excluídos do rendimento tributável determinados encargos relacionados ao imóvel, como impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem, despesas de condomínio e despesas de cobrança ou recebimento. No caso de sublocação, o aluguel pago pelo sublocador também pode influenciar a base, observadas as regras.
O contrato deve indicar com clareza quem suporta IPTU, condomínio e demais encargos. Não basta descontar qualquer despesa do valor recebido. A empresa deve guardar contrato, boleto, recibo e memória de cálculo para demonstrar como chegou à base do IRRF.
Exemplo de cálculo
Considere uma empresa que pague R$ 8.000 mensais a um proprietário pessoa física. Se o locador suportar R$ 800 de condomínio e IPTU dedutíveis, comprovados e previstos contratualmente, a base poderá ser de R$ 7.200. Aplica-se a tabela progressiva e, quando cabível, a redução mensal de 2026. Como o rendimento bruto supera R$ 7.350, a redução criada pela Lei nº 15.270/2025 não se aplica nesse exemplo.
O cálculo deve ser refeito mensalmente. Reajustes, pagamentos acumulados, multas, adiantamentos ou mais de um imóvel pertencente ao mesmo beneficiário podem alterar o resultado. Para copropriedade, o rendimento precisa ser atribuído a cada titular conforme sua participação e documentação.
DARF e código de receita
O IRRF sobre aluguéis e royalties pagos por pessoa jurídica a pessoa física utiliza o código de receita 3208. A empresa deve gerar o DARF e recolhê-lo dentro do prazo legal. Atrasos geram multa e juros, além do risco de inconsistência entre a escrituração e o pagamento.
É recomendável conciliar mensalmente contrato, comprovante bancário, recibo do proprietário, evento da EFD-Reinf e DARF. O valor retido deve constar no comprovante de rendimentos disponibilizado ao locador e ser coerente com os dados usados na declaração anual.
Como informar na EFD-Reinf?
Pagamentos ou créditos de aluguel feitos por pessoa jurídica a pessoa física são informados no evento R-4010 da EFD-Reinf. Devem ser identificados o beneficiário, a natureza do rendimento, o valor bruto, as deduções permitidas, a base e o imposto retido. O fechamento da escrituração alimenta a confissão e o controle dos débitos correspondentes no ambiente da DCTFWeb/MIT, conforme o período aplicável.
Desde a substituição da DIRF pelas informações mensais do eSocial e da EFD-Reinf, a qualidade do dado enviado durante o ano ficou ainda mais importante. Erros não devem ser deixados para correção apenas na época da declaração do Imposto de Renda.
Pagamento por intermédio de imobiliária
A imobiliária pode administrar o imóvel, receber do inquilino, descontar sua comissão e repassar o saldo. Porém, a intermediação não muda automaticamente a natureza do pagador nem do beneficiário. Se uma pessoa física aluga para outra pessoa física, o rendimento continua sendo recebido de pessoa física e pode exigir carnê-leão do proprietário.
Se o locatário é uma empresa e o locador é pessoa física, deve-se definir contratualmente e operacionalmente quem realizará a retenção e as obrigações, sem afastar a responsabilidade da fonte pagadora. Proprietário, locatário e imobiliária precisam usar os mesmos valores para evitar divergências.
Pessoa física pagando a pessoa física: carnê-leão
Quando o aluguel é pago por uma pessoa física a outra pessoa física residente no Brasil, o inquilino não retém IR. O proprietário registra mensalmente o rendimento no Carnê-Leão Web e recolhe o imposto quando houver valor devido. Os dados podem ser importados para a declaração anual.
A presença de uma imobiliária não transforma o rendimento em pagamento de pessoa jurídica. Para a Receita Federal, importa a origem econômica do aluguel. A comissão da administradora e outros encargos dedutíveis devem estar documentados.
Aluguel pago a pessoa jurídica
Pagamentos de aluguel a uma pessoa jurídica residente no Brasil, em regra, não estão sujeitos à mesma retenção de IR aplicável ao proprietário pessoa física. A Receita Federal esclarece que, não havendo retenção, esses pagamentos também não são informados na EFD-Reinf. A locadora tributa a receita segundo seu regime — normalmente lucro presumido ou lucro real, pois a locação de imóveis próprios não se enquadra no Simples Nacional.
Locador residente no exterior
Aluguéis remetidos a residente no exterior possuem regras específicas de tributação na fonte. O procurador do proprietário no Brasil pode assumir responsabilidades de retenção, recolhimento e informação. Como residência fiscal, tratados, despesas e remessa cambial podem alterar o tratamento, esse caso exige análise individual antes do pagamento.
Erros que mais geram problemas
- Pagar aluguel integral a pessoa física e não reter o imposto;
- Confundir aluguel recebido por intermédio de imobiliária com rendimento pago por empresa;
- Usar a tabela antiga ou ignorar a redução mensal de 2026;
- Deduzir IPTU ou condomínio sem comprovação de que o ônus é do locador;
- Deixar de enviar o R-4010 ou informar beneficiário e natureza incorretos;
- Recolher DARF em código ou período errado;
- Não conciliar EFD-Reinf, DCTFWeb/MIT, contabilidade e comprovante de rendimentos;
- Aplicar a regra de residente no Brasil a proprietário domiciliado no exterior.
Checklist mensal da empresa locatária
- Confira se o proprietário é pessoa física ou jurídica e sua residência fiscal;
- Valide contrato, data do pagamento e titularidade do imóvel;
- Separe os encargos dedutíveis comprovados;
- Calcule o IRRF pela tabela e pela redução vigentes;
- Pague o valor líquido ao proprietário;
- Envie a informação correta à EFD-Reinf;
- Recolha o DARF no código 3208;
- Arquive os documentos e faça a conciliação contábil.
Conteúdos relacionados
Para aprofundar o planejamento, veja também aluguel na pessoa física ou jurídica e o guia sobre tributação dos aluguéis em 2026.
Conclusão
A retenção sobre aluguel não é complicada quando pagador, beneficiário e despesas estão corretamente identificados. O risco aparece quando a empresa replica um procedimento antigo, ignora a imobiliária ou não conecta cálculo, EFD-Reinf e DARF. Uma rotina mensal bem documentada evita autuações e divergências na declaração do proprietário.
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