Receber aluguéis na pessoa física ou por uma pessoa jurídica pode produzir diferenças relevantes de imposto, sucessão, custos administrativos e proteção patrimonial. Em 2026, a comparação ficou mais complexa: além do IRPF e dos tributos da empresa, é preciso considerar as novas regras da CBS e do IBS, a redução do Imposto de Renda para rendimentos mensais de até R$ 7.350 e o objetivo de longo prazo do proprietário.
Como o aluguel é tributado na pessoa física?
O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável sujeito à tabela progressiva do IRPF. Quando o inquilino também é pessoa física, o proprietário apura mensalmente o carnê-leão. Quando o inquilino é uma empresa, a fonte pagadora calcula e retém o IRRF, informa a operação na EFD-Reinf e entrega o valor líquido ao locador.
Em 2026, a tabela mensal vai de isenção na base até R$ 2.428,80 à alíquota de 27,5% para bases superiores a R$ 4.664,68. A Lei nº 15.270/2025 introduziu uma redução capaz de zerar o imposto para rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000 e uma redução decrescente até R$ 7.350. O cálculo depende do conjunto dos rendimentos e é ajustado na declaração anual.
Quais despesas podem ser deduzidas pela pessoa física?
Podem reduzir o rendimento tributável determinados encargos suportados pelo locador, como impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio, custos de cobrança e, na sublocação, o aluguel pago ao proprietário. Todas as deduções precisam ser comprovadas e coerentes com o contrato.
Reformas, aquisição do imóvel, parcelas do financiamento e depreciação não são deduzidas mensalmente como se o proprietário fosse uma empresa. Algumas benfeitorias podem integrar o custo do bem para fins de ganho de capital, desde que documentadas, mas isso é uma análise diferente.
Como funciona o aluguel em uma pessoa jurídica?
Na pessoa jurídica, os imóveis pertencem à sociedade e os contratos de locação são firmados por ela. A receita é tributada conforme o regime adotado. A locação de imóveis próprios não é atividade permitida no Simples Nacional; por isso, holdings e empresas patrimoniais normalmente avaliam lucro presumido ou lucro real.
No lucro presumido, a base presumida do IRPJ e da CSLL sobre locação costuma ser de 32% da receita. Sem considerar o adicional de IRPJ, isso representa 4,8% de IRPJ, 2,88% de CSLL, 0,65% de PIS e 3% de Cofins: carga nominal combinada de 11,33%. Pode haver adicional de 10% de IRPJ sobre a parcela da base presumida que excede o limite legal no trimestre.
Esse percentual não é a conta completa. A empresa tem custos contábeis, obrigações, taxas de registro, eventual ITBI na transferência dos imóveis e tributação sobre a distribuição de resultados conforme a legislação vigente. Também precisa manter escrituração e separar rigorosamente despesas pessoais das empresariais.
Exemplo simplificado
Considere um proprietário com R$ 20 mil mensais de aluguéis. Na pessoa física, a renda entra na faixa máxima da tabela, embora deduções e o ajuste anual alterem o imposto efetivo. No lucro presumido, a carga sobre a receita pode começar próxima de 11,33%, acrescida do adicional de IRPJ quando aplicável. A diferença aparente pode favorecer a pessoa jurídica, mas a conclusão só é válida depois de incluir os custos de constituição, manutenção e transferência patrimonial.
Se os aluguéis forem menores, houver poucos imóveis ou o proprietário estiver em faixa efetiva reduzida de IRPF, a economia pode não pagar a estrutura da empresa. A análise deve usar receita anual, vacância, despesas, valor dos imóveis e horizonte de permanência.
O impacto da CBS e do IBS
A Reforma Tributária incluiu operações imobiliárias no IBS e na CBS. A locação possui redução de 70% das alíquotas padrão dos novos tributos, além de regras específicas de base, créditos e transição. Em 2026 ocorre a fase de teste; a cobrança efetiva da CBS ganha relevância a partir de 2027 e o IBS entra gradualmente depois.
Pessoas jurídicas que exploram locação precisam se preparar para documentos fiscais, cadastros e apuração. Para pessoas físicas, a incidência dos novos tributos alcança quem exerce a atividade dentro dos critérios legais de habitualidade e volume. Entre os critérios para locação estão receita anual superior ao limite legal — originalmente R$ 240 mil, sujeito a atualização — e mais de três imóveis locados, além de regra para ultrapassagem relevante no próprio ano.
Esses limites dizem respeito a IBS e CBS, não ao Imposto de Renda. Mesmo que a pessoa física não seja contribuinte dos novos tributos, o aluguel continua sujeito ao IRPF e às obrigações correspondentes.
Quando a pessoa jurídica costuma merecer análise?
- Receita de aluguel elevada e recorrente;
- Vários imóveis destinados à locação por longo prazo;
- Necessidade de organizar administração e sucessão familiar;
- Participação de vários herdeiros ou coproprietários;
- Possibilidade de reinvestir parte dos resultados na própria estrutura;
- Diferença tributária suficiente para pagar custos de manutenção;
- Planejamento integrado com contratos, seguros e governança.
Quando manter na pessoa física pode ser melhor?
- Carteira pequena ou renda de aluguel reduzida;
- Imóvel que poderá ser vendido em curto prazo;
- Custo elevado de ITBI, cartório e registro para transferência;
- Proprietário beneficiado pelas faixas e reduções do IRPF;
- Ausência de necessidade sucessória ou societária imediata;
- Economia tributária projetada pequena ou baseada em premissas frágeis.
Transferência dos imóveis para a empresa
Criar um CNPJ não transfere os imóveis automaticamente. A integralização exige alteração societária, avaliação, registro no cartório de imóveis e análise do ITBI. A Constituição prevê hipótese de não incidência na realização de capital, mas existem limites, controvérsias sobre atividade imobiliária preponderante e entendimentos municipais. O valor que exceder o capital efetivamente integralizado também merece atenção.
O proprietário pode integralizar pelo valor constante da declaração ou pelo valor de mercado, conforme as regras do Imposto de Renda. A escolha influencia eventual ganho de capital e o custo contábil do imóvel na empresa. Uma decisão que reduz imposto hoje pode aumentar a tributação na venda futura.
E na venda do imóvel?
A pessoa física possui regras próprias de ganho de capital e possíveis isenções, como determinadas vendas de imóvel residencial com reinvestimento em outro imóvel residencial no prazo legal. A pessoa jurídica apura a venda conforme seu regime e a classificação contábil do bem. Imóvel registrado no ativo não circulante e imóvel mantido para venda podem receber tratamentos diferentes.
Por isso, um planejamento baseado apenas na tributação mensal do aluguel é incompleto. É necessário simular também a venda, a sucessão e a retirada de recursos pelos sócios.
Holding patrimonial é sempre a melhor solução?
Não. A holding é uma ferramenta de organização, não uma fórmula automática de economia ou “blindagem”. Ela pode centralizar contratos, regras de administração e sucessão, mas também cria custos, deveres contábeis e riscos societários. Dívidas da própria empresa podem alcançar o patrimônio que está dentro dela.
Checklist para decidir
- Levante a receita e as despesas de cada imóvel;
- Projete IRPF, lucro presumido e, quando pertinente, lucro real;
- Inclua adicional de IRPJ, CBS, IBS e custos administrativos;
- Calcule ITBI, cartório, registro e possível ganho de capital;
- Simule a venda dos imóveis em cada estrutura;
- Defina objetivos sucessórios e regras entre herdeiros;
- Compare o resultado em um horizonte de cinco a dez anos;
- Revise a simulação quando a regulamentação mudar.
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Conclusão
A pessoa jurídica pode reduzir a carga sobre aluguéis em alguns cenários e facilitar a sucessão, mas não é vantajosa para todos. Em 2026, a decisão exige olhar simultaneamente para IRPF, IRPJ, CSLL, PIS/Cofins, CBS, IBS, ITBI e venda futura. A resposta correta vem de uma simulação individual, e não de um percentual isolado.
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