A tributação dos aluguéis em 2026 reúne dois sistemas que precisam ser analisados separadamente. O Imposto de Renda continua incidindo sobre o rendimento do proprietário, enquanto a Reforma Tributária inicia a transição para CBS e IBS sobre determinadas operações imobiliárias. Confundir esses tributos pode levar tanto à falta de recolhimento quanto ao pagamento indevido.
O Imposto de Renda sobre aluguel continua existindo
A Reforma Tributária do consumo não substitui o IRPF nem o IRPJ. A pessoa física continua tributando os aluguéis pela tabela progressiva; a pessoa jurídica continua reconhecendo a receita conforme seu regime. CBS e IBS são uma camada adicional ligada ao consumo e à exploração econômica do imóvel.
Quando uma pessoa física recebe aluguel de outra pessoa física, deve usar o Carnê-Leão Web e recolher mensalmente o imposto quando houver valor devido. Se o inquilino for pessoa jurídica, a empresa retém o IR pela tabela progressiva e informa o pagamento na EFD-Reinf.
O que mudou no IRPF em 2026?
A tabela progressiva mensal de 2026 mantém alíquotas de 7,5% a 27,5%, com faixa inicial de isenção da base até R$ 2.428,80. Além disso, a Lei nº 15.270/2025 criou uma redução que pode zerar o imposto mensal para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 e diminui gradualmente até R$ 7.350.
A redução considera os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal e não transforma automaticamente qualquer contrato de até R$ 5 mil em aluguel isento. Outros rendimentos, deduções e o ajuste anual influenciam o resultado. O proprietário deve registrar os valores corretamente mesmo quando o imposto mensal calculado for zero.
Despesas dedutíveis no aluguel da pessoa física
Podem ser excluídos do rendimento, quando o ônus for do locador e houver comprovação, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, condomínio, despesas de cobrança e recebimento e, no caso de sublocação, o aluguel pago ao proprietário. Comissão da imobiliária deve estar documentada.
Financiamento, depreciação e reformas não são deduções mensais automáticas. Benfeitorias podem influenciar o custo do imóvel em eventual ganho de capital, desde que atendam às regras e sejam comprovadas.
Por que a locação entrou na Reforma Tributária?
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu venda, locação, cessão onerosa e outros negócios com imóveis no campo do IBS e da CBS. O setor recebeu um regime específico, com reduções de alíquota, redutores e regras próprias. A locação deixa de ser analisada apenas sob a ótica do Imposto de Renda.
Para locações, a lei prevê redução de 70% das alíquotas padrão de IBS e CBS. Isso significa aplicar 30% da alíquota de referência, não uma carga final de 30%. O resultado efetivo dependerá das alíquotas de referência, dos redutores, dos créditos e da regulamentação aplicável.
Quem será contribuinte de CBS e IBS?
Pessoas jurídicas que exploram locação dentro de sua atividade entram nas regras dos novos tributos. Já a pessoa física somente se torna contribuinte nas hipóteses previstas para caracterizar volume ou habitualidade. Para locação, a regra considera simultaneamente quantidade de imóveis e receita anual acima do limite legal, originalmente fixado em R$ 240 mil e sujeito a atualização, além de hipótese de ultrapassagem relevante durante o próprio ano.
A análise deve observar a soma das operações e a titularidade real. Fracionar contratos ou distribuir recebimentos artificialmente não elimina a incidência. Condomínios, copropriedade, usufruto e imóveis pertencentes ao casal exigem leitura dos documentos.
O que acontece em 2026?
2026 é o ano de teste da CBS e do IBS. As alíquotas gerais de teste são 0,9% e 0,1%, com mecanismo de dispensa do recolhimento quando as obrigações acessórias são cumpridas. Para o mercado imobiliário, o principal trabalho do ano é organizar cadastros, contratos, documentos fiscais e sistemas.
A cobrança efetiva ocorrerá de forma gradual. A CBS ganha relevância a partir de 2027, enquanto o IBS substitui ICMS e ISS progressivamente entre 2029 e 2033. Durante a transição, empresas poderão conviver com tributos antigos e novos.
Será necessário emitir nota fiscal?
Contribuintes alcançados pelas regras de IBS e CBS devem acompanhar os documentos fiscais eletrônicos previstos para as operações imobiliárias e os cronogramas oficiais. A obrigação não deve ser confundida com a tradicional nota de serviço municipal, porque a locação de imóvel não era tratada como serviço sujeito ao ISS.
Em 2026, sistemas e leiautes ainda passam por implementação. Locadores, administradoras e holdings precisam confirmar qual documento se aplica, quem o emite e como contratos, recebimentos, encargos e repasses serão informados.
Locação residencial e redutor social
A legislação estabelece tratamento específico para locação residencial, incluindo redutor social por imóvel, nas condições legais. O mecanismo reduz a base dos novos tributos e procura limitar o impacto sobre moradia. O valor e sua atualização devem ser conferidos no período da apuração.
Imóveis comerciais, locações por temporada, cessões, vagas de garagem e contratos que misturam serviços podem seguir tratamento diferente. A descrição correta do negócio é essencial.
Airbnb e locação por temporada
A locação por temporada pode se aproximar de hospedagem quando inclui serviços típicos, alta rotatividade e estrutura operacional. Nesse caso, o enquadramento tributário pode mudar. Plataformas digitais também ampliam o cruzamento de informações sobre reservas e recebimentos.
O proprietário deve separar aluguel puro de limpeza, alimentação, recepção e outras prestações. Um único valor cobrado do hóspede pode conter operações com tratamentos distintos.
Imobiliárias e administradoras
A imobiliária tributa sua comissão ou taxa de administração como receita própria. O aluguel pertence ao proprietário e não deve ser confundido com faturamento da intermediadora. Contratos e relatórios precisam separar aluguel, condomínio, IPTU, comissão e valores repassados.
Na EFD-Reinf e no IRPF, importa identificar quem pagou e quem recebeu economicamente o rendimento. Na CBS e no IBS, será necessário distinguir a intermediação da operação imobiliária principal.
Aluguel em holding patrimonial
Holdings que recebem aluguéis normalmente estão no lucro presumido ou real. Além de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, deverão incorporar CBS e IBS ao planejamento da transição. A redução de 70% para locação ajuda, mas não permite concluir que a carga total cairá.
Créditos, despesas, valor dos imóveis, vendas futuras e distribuição de resultados precisam entrar na simulação. Transferir imóvel da pessoa física para uma empresa apenas para “pagar menos” pode gerar ITBI, cartório e ganho de capital.
Como revisar os contratos?
- Identifique aluguel, condomínio, IPTU, seguro, comissão e serviços separadamente;
- Defina quem suporta cada encargo;
- Inclua cláusula de revisão por mudança tributária;
- Determine quem emitirá e receberá documentos fiscais;
- Preveja tratamento de reajustes, descontos e inadimplência;
- Confira a residência fiscal e a titularidade do locador;
- Evite valores globais sem memória de cálculo.
Plano de preparação para 2026
- Mapeie imóveis, contratos, locatários e receitas;
- Separe pessoa física, pessoa jurídica e copropriedades;
- Calcule IR e verifique retenções e carnê-leão;
- Teste os critérios de enquadramento em CBS e IBS;
- Atualize cadastro e sistema de cobrança;
- Revise a integração com imobiliária e contabilidade;
- Simule a carga de 2027 em diante;
- Acompanhe os atos e leiautes oficiais.
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Conclusão
Em 2026, aluguel pode envolver IRPF ou IRPJ, retenção, carnê-leão, EFD-Reinf e preparação para CBS e IBS. Cada obrigação responde a uma pergunta diferente. O proprietário que organiza dados e contratos agora reduz riscos e consegue decidir com antecedência se deve continuar na pessoa física ou estruturar uma pessoa jurídica.
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